יוקר המחייה הוא נושא בוער שלעולם לא יורד מסדר היום הציבורי. ממשלות בישראל קמו ונפלו על תוכניות שונות להוריד את מחירי הדיור והתחום מעסיק את טובי המוחות הכלכליים במשק. שלל רגולציות הוצעו והושקו בקול תרועה גדולה על מנת לצנן את שוק הנדל"ן (כמו מס על דירה שלישית, מע"מ 0%, מחיר למשתכן ועוד), ורבות מהן הסתיימו בקול ענות חלושה.
לא בכדי, מומחים טוענים כי צריך לחזור לבסיס ולהבין כי ה"קלף" להורדת מחירי הדיור היה ונשאר הריבית על המשכנתאות. לריבית על המשכנתאות השפעה מכריעה על המחיר האפקטיבי של דירות ועלייה בה שווה לעלייה במחירי הדיור. כלכלנים שונים סבורים כי עלייה שקטה של מחירים זו היא בעלת השלכה אדירה על השוק, על אף שלרוב היא אינה תופסת כותרות.
עלייה של 80% בתוך שנתיים?
מאמצע שנת 2015, שיעורי הריבית על המשכנתאות עלו בכ-80%. נתוני בנק ישראל מצביעים על כך שמשכנתא צמודת מדד, בריבית קבועה ל-20 שנה, קפצה משיעור ממוצע של 2.29% בשנת 2015 לכ-4.11% בסוף ינואר 2017. במסלולי משכנתא אשר אינם צמודים למדד ניתן לראות משנת 2015 לשנת 2017 עלייה מ-3.33% ל-4.66% בהתאמה.
אלו עליות חדות שבעקבותיהן מחירי הדירות הנומינליים נסקו ב-11% והאפקטיביים, המייצגים את הגידול בעלות הכוללת של קניית דירה, בכ-30% (הנתונים מתבססים על משכנתא של כ-65% מערך הדירה). ניתן להניח כי העלייה נובעת במחציתה מעליית מחירים בפועל ובמחציתה מהריבית שהרקיעה שחקים.
נתונים אלה ממחישים כיצד למרות שעליית הריבית היא בעלת משקל רב להתייקרות מחירי הדירות לא פחות מהעלייה הנומינלית, אמצעי התקשורת לא תמיד בוחנים לעומק את הגידול הניכר בעלויות הכוללות של קניית נכס.
עלייה בריבית למשכנתאות לצינון המשק?
העלייה בריבית המשכנתאות יכולה להיות פתרון אפקטיבי עבור הממשלה. מחד היא איננה נתפסת על ידי הציבור הישראלי כעלייה ברמה האפקטיבית, ומאידך היא מאפשרת כביכול לצנן את שוק הדיור ויכולה לגרום בפועל להורדת מחירים. על אף הדברים הללו ישנם קולות שטוענים כי משום שההדים התקשורתיים נוטים לשים דגש על העלייה הנומינלית, ולהתעלם מהזינוק במחירים עקב עליית הריבית למשכנתאות, מקבלי ההחלטות אינם עושים מאמץ להוריד אותן. זאת למרות שהנושא יוצר בעייתיות עבור רוכשי דירות שנאלצים לשלם מחירים גבוהים בגין ריבית גבוהה.
בעניין זה יש לבחון עד כמה העלאת הריבית על המשכנתא היא פעולה הכרחית של הבנקים. על מנת לבדוק זאת ניתן לגשת למשל למחירי האג"ח הממשלתיים בתקופה שבין אמצע 2015 ועד פברואר 2017 (כמו שנעשה באתר דה מרקר במאמר מרתק בנושא). הריבית באותה תקופה עלתה בלמעלה מ-80%, ומשקפת עליה אפקטיבית של כ-15% בממוצע בעלויות דירה. לעומת זאת, האג"ח הממשלתיות באותו פרק זמן כמעט ולא השתנה (דבר המצביע כי עלויות הגיוס של הבנקים כמעט ולא עלו).
כיצד ניתן להסביר את העלייה בריבית למשכנתאות?
אם כן, נשאלת השאלה, מה הוביל לזינוק החד בריבית. עמדתו של בנק ישראל היא שהגידול הבולט בריבית הוא תוצאה של עליית המחירים בענף הדיור. עלייה שבעקבותיה הציבור הישראלי הגדיל באופן ניכר את סך המשכנתאות שלקח, את גובהה של המשכנתא הממוצעת ואת משך הזמן שלה.
מערכת הבנקים בישראל הרחיבה את החשיפה לשוק הדיור והבנייה מכ-35% בשנת 2008, לכ-45% היום. הפיקוח על הבנקים משקיע משאבים רבים בהטלת הגבלות שיקטינו את הסיכון במשכנתאות, הן מצד הבנקים והן מבחינת הלווים, ובכך מצטמצמות עוד יותר ההשפעות של סביבת הריבית הגלובאלית והמקומית על ענף האשראי לדיור.
עמדת בנק ישראל גורסת כי בעקבות עליית הסיכון בשוק האשראי לדיור, כתוצאה מאסטרטגיית הפיקוח על הבנקים, וכן לאור הדרישה להלימות ההון שתפקידן לשמור על איזון מערכת הבנקאות הכוללת, התרחשה עליה נוספת בריבית. בראיה לטווח הארוך, טוענים בבנק ישראל, הריבית על המשכנתא נמוכה בהשוואה לזו שהייתה בשנים האחרונות, גם לאחר שעלתה.
מכאן ניתן להבין כי בנק ישראל מאמץ את העמדה שעליית הריבית על המשכנתאות לא נבעה מסביבת הריבית במשק, אלא היא תוצאה של סדרת הגבלות שהועמסו על הבנקים. כלומר, המדינה, שאומנם עושה מאמצים מרשימים להורדת מחירים בשוק הדיור, גורמת בדרכים עקיפות לעלייה בעלות רכישת דירה (על ידי העלאה של שיעורי הריבית למשכנתא).
