האם המשכנתאות עדיין אטרקטיביות למרות העלאת הריבית?

אחת ההחלטות הראשונות שקיבל הנגיד החדש של בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, המכהן גם כיו"ר הועדה המוניטרית, הייתה לשמור על שיעורה של הריבית במשק העומדת כיום על 0.25%. זאת לאחר ששיעורה של הריבית הועלה מ-0.1% ל-0.25% בסוף שנת 2018, על ידי ממלאת מקום הנגיד, נדין בודו טרכטנברג.
האם המשכנתאות עדיין אטרקטיביות למרות העלאת הריבית

לקביעת פגישת ייעוץ

החלטתו של הנגיד מקפלת בחובה השלכות שונות על המשק, ובפרט עבור מי שלווה משכנתה או מתכנן להתקשר בהלוואת דיור. אולם מניתוח מקצועי של הדברים ניתן לראות כי למרות העלאת הריבית והישארותה במתכונתה הנוכחית, נטילת משכנתה בישראל היא עדיין נתיב מימון אטרקטיבי לרכישת נכס.

השפעה ישירה על ריבית הפריים

ההיגיון הבסיסי ביותר בייעוץ משכנתאות טמון בכך שהעלאת הריבית במשק מייצרת השפעה ישירה על ריביות הניתנות בהלוואות דיור מסוג משכנתה במסלול פריים. קרי, הלוואות לא צמודה בריבית משתנה.
לווים אשר נוטלים או נטלו משכנתאות במסלולים אלה, עלולים למצוא את עצמם משלמים יותר בעת העלאת הריבית. זאת מכיוון שריבית פריים, אשר חישובה נגזר מהריבית במשק בתוספת 1.5%, היא הריבית אשר משמשת את הבנקים לטובת תמחור פיקדונות והלוואות.
כאשר הריבית במשק עולה, והמשכנתה היא במסלול עם ריבית משתנה הצמודה למדד, העלאת ריבית הפריים הינה בהתאמה (1.75% במקום ריבית פריים בשיעור 1.6%). במספרים מוחלטים מדובר למעשה על עלייה של כ-7 שקלים בהחזר החודשי בגין כל 100,000 שקלים שנלקחו במסלול הפריים במשכנתה.
זאת ועוד, חרף כמובן ההשפעה הישירה על ריבית הפריים, העלאת הריבית במשק גורמת לרוב גם לאפקט רוחבי. הניסיון מלמד כי העלאת ריבית הפריים מביאה את הבנקים למשכנתאות לעלות במקביל את הריביות במסלולים האחרים.
ידוע גם כי העלאת הריבית במשק גורמת באופן עקיף להפחתה בהיקף הביקוש למשכנתאות. לווים אשר נמצאים בתוך הליך נטילת המשכנתה מבקשים לסיימו במהירות, ולווים חדשים, אשר עדיין מתלבטים, נוהגים לעתים להקפיא את המהלך תחת תפאורה זו. לכל הפחות בכדי לבחון פעם נוספת את התאמת המשכנתה הנכונה בעבורם. סוגיה המגבירה אצל הבנקים את התחרות על הלקוחות, ויוצרת קרקע פורייה למו”מ על תנאי ההלוואה.

למרות העלייה – המשכנתאות עדיין אטרקטיביות

למרות ההעלאה של הריבית, נטילת משכנתה במסלול פריים היא בחירה בנתיב אטרקטיבי. כולל אפילו בהשוואה למסלולי משכנתה “בטוחים” ופופולריים בריבית קבועה צמודה למדד. כמובן שלבחירה נבונה של תמהיל המשכנתא יש משמעות כספית שיכולה להתבטא בהרבה מאוד כסף לאורך השנים. כמו כן זו הזדמנות חשובה לעבור תהליך של תכנון פיננסי לפני שמחליטים על גודל ומשמעות ההתחייבות הכספית.
יתרה מכך, ההעלאות של ריבית בנק ישראל גורמות לשוק המשכנתאות להפוך לאטרקטיבי עבור הבנקים. כולל שימוש בשוק המשכנתאות גם ככלי לגיוס לקוחות חדשים (ולא רק עבור מתן מענה ללקוחות קיימים). דוגמה בולטת ניתן לראות בכניסתו החזקה לתחום של בנק הפועלים, אשר שינה גישה והפך בתוך זמן קצר לבנק השני בישראל בתחום המשכנתאות (עוקף בדרך את בנק לאומי ושני רק למזרחי-טפחות).
מדוע? ראשית, אנו רואים מזה שנים עלייה זוחלת בריבית הממוצעת בענף המשכנתאות. בין אם בשל הרגיעה בתחרות בין הבנקים (אשר העדיפו את ההגעה ליעדי ההון של בנק ישראל על פני צמיחה באשראי), ובין אם בגין שורה של מגבלות רגולטוריות אשר חדרו לשוק.
שנית, בבנקים מעריכים, במידה רבה של צדק, כי ריבית בנק ישראל תמשיך ותעלה גם בשנים הקרבות. היות שחלק משמעותי מהמשכנתאות ניתנות במסלולים בריביות משתנות צמודות לריבית הפריים, הצפי הוא לגידול במרווחים וברווחיות.
התחרות גוברת והתולדה עשויה להיות בהטבת תנאי ההלוואה עבור הלווים. גם בגמישות בניהול המשא והמתן מול הבנקים השונים, וגם באמצעות יועצי משכנתאות בליווי רוכשים בהליכים מורכבים אלה. זכרו כי הגידול במרווחים מצד הבנקים יוצר גידול גם בתחרות לגבי התנאים ללווים.

הבלוג הכלכלי

לפניכם סדרת מאמרים בתחומים שונים