הידיעה כי הפנסיה נשחקה בשנים האחרונות בצורה משמעותית כבר פשטה בציבור. הקיצוצים בקרנות הפנסיה אומנם נעשים בהדרגה, אך הם הולכים ונוגסים בשיעורים גבוהים בנתח הכספי שנותר לחוסך. לאור הדברים, רבים מחפשים אפיקים אחרים להבטחת עתידם הכלכלי כמו תיקי השקעות סולידיים או רכישת דירות להשקעה, בהן המשכנתא מכוסה על ידי שכר הדירה.
המקור להלך רוח זה נובע בין השאר מהריביות הנמוכות שמאפיינות את הענף הפנסיוני, בהתאם אליהן התשואה שמתקבלת אינה בהכרח גבוהה בלשון המעטה. במקביל, הורדת מחירי המשכנתאות עקב הריביות הנמוכות גרמה לעליית קרנו של שוק הדיור בקרב משקיעים. ההמשך מוכר – תוך שנים ספורות נרשמה נסיקה מטאורית במחירי הנדל"ן בישראל אשר משכה באופן טבעי את תשומת ליבם של חוסכים רבים. אלו תוהים האם הם "שורפים" זמן וכסף בקרנות הפנסיה במקום להשקיע בדירות.
איזה סוג של משקיעים אתם?
התשובה לשאלה האם לבחור בדירה להשקעה או בחיסכון פנסיוני "מסורתי" תלויה בגורמים רבים. בניגוד לבון טון הציבורי, ערך הדירות אינו נמצא בעליה מתמדת, שכן כבר נרשמו בישראל גם ירידות חדות במחירי הנדל"ן בשנות ה-70, ה-80 ובין השנים 1996-2006. דבר שהופך את ההשקעה בהן לסיכון. בפרט כאשר עסקינן בהשקעה ארוכת טווח לטובת פנסיה הנעשית היום לשם "פירעונה" בעוד 20-30 שנה. בנוגע לפנסיה שלנו, בשונה מזו של הדור הקודם, גם היא איננה מובטחת ומהווה סוג של הימור. הימור סולידי אמנם, אך עדיין הימור.
בבחינת השאלה האם להשקיע בפנסיה או בדירה יש לבדוק באיזו מידה אתם מוכנים לסכן את הכסף. במילים אחרות – האם תהיו מוכנים להתמודד עם הסיכון הכרוך בנדל"ן או שאתם מחפשים אפיקים סולידיים יחסית. היתרונות והחסרונות ידועים, סיכון רב בהשקעה בנדל"ן טומן בחובו אפשרות לתשואות גבוהות ולהכנסה יפה בפנסיה, אך גם סיכוי להפסדים כבדים. מנגד, בחירה בקרנות פנסיוניות סולידיות מאופיינת בסיכון נמוך אך בהתאם לכך תניב תשואות נמוכות. לא אחת, יתכן שהכספים שיצטברו עבורכם לא יהיו גבוהים דיו בכדי לכלכל אתכם בכבוד לאחר היציאה לגמלאות. בפרט לאור העלייה בתוחלת החיים מחד וביוקר המחייה מאידך.
תשואות ריאליות בפנסיה
על פי ניתוח מקיף שערך המגזין הכלכלי "כלכליסט" בין השנים 1999-2013 התשואה השנתית של קרנות הפנסיה עמדה על 7.4%. לאחר ניכוי התייקרות מחירים, שיעורי האינפלציה ודמי הניהול, התקבלה בניתוח תשואה ריאלית של 4.1% בשנה בממוצע בתקופה המדוברת. בקופות הגמל התשואה עמדה כבר "רק" על 3.3% בממוצע ובביטוחי מנהלים על 4.2%.
תשואות בדירות להשקעה
משום שהמדינה מעוניינת לעודד חיסכון לפנסיה היא נותנת הטבות מס יפות לחוסכים. אם מושכים את כספי החיסכון לפני הפרישה החיסכון ממוסה בשיעור של 35% או כגובה המס השולי, לפי הגבוה מביניהם. משום כך, האופן הריאלי להמיר את כספי הפנסיה לרכישת דירה הוא באמצעות משיכה של כספי הפיצויים כשאתם נמצאים בין עבודות.
והנה קצת מספרים, ניקח לדוגמה עובד שמושך את כספי הפיצויים לאחר 15 שנות עבודה בשכר של 15,000 שקלים. הסכום שיוותר בידיו (בחישוב גס) הוא כ-230,000 שקלים. אם ייקח על עצמו משכנתה של כ-500,000 שקלים, הוא יכול לרכוש דירה להשקעה בסכום של כ-730,000 שקלים ולהחזיר את עלות המשכנתא בעזרת שכר הדירה עד היציאה לגמלאות.
כעת, נבחן את התשואות של דירות בהיקף המחירים המדובר, באזורים שיחסית פשוט להשכיר בהם כמו באזור הדרום או בחיפה. על פי הסקירה שערך "כלכליסט", בין השנים 1999-2012 מחירה של דירת 3 חדרים בחיפה המריא ב-21% ובאזור הדרום ב-49%.
לא כדאי ללכת שבי אחר המספרים. אם לוקחים בחשבון את האינפלציה נראה שמחיר דירה בחיפה ירד למעשה באותה התקופה ב-8%, ובדרום עלה ריאלית ב-13% בלבד. בתוספת התשואה השנתית משכירות ובניכוי עלויות התחזוקה, התשואה הריאלית בשנים אלו על פי "כלכליסט" עומדת על 4.3% בדרום ועל 2.6% בחיפה. זה הכל.
מהנתונים עולה כי דירה בדרום מניבה תשואה דומה לחיסכון פנסיוני ולדירה בחיפה תשואה נמוכה ממנו. בהתחשב במאמץ הכרוך בהשכרת דירה, ניתן להסיק שישנה עדיפות במקרים אלו לחיסכון פנסיוני. לעומת זאת, לגבי נדל"ן בירושלים או בתל אביב הניתוח של "כלכליסט" העלה תשואות גבוהות משמעותית. דירות של 1.5-2 חדרים שנרכשו ב-99' הניבו בשנת 2012 תשואה ריאלית של 6.7% בירושלים ושל 6.9% בתל אביב. חוסך שיכול היה להשקיע את כספי הפיצויים בדירות באזורים אלו זכה לעסקה משתלמת במיוחד.
כאן גם יצוין כי ישנם כמובן אזורים "יקרים" יותר בחיפה או בדרום, ו"זולים" יותר בתל אביב או ירושלים. כלומר, מי שמעדיף השקעה בנדל"ן לעומת חיסכון פנסיוני צריך לבחון היטב את הנכס ולנסות ולהעריך באופן מקצועי את שצופן לו העתיד.
בשורה התחתונה
אם בוחנים את מדד מחירי הדירות בישראל בשנים 1999-2012 נראה שהתשואה השנתית הממוצעת עומדת על 4.2%, כמו התשואה בפנסיה ובלי כאב הראש הכרוךמסורתי בהשכרה של דירה. עם זאת, השקעות בדירות באזורים המניבים תשואה גבוהה יותר, למי שיכול להרשות זאת לעצמו, עשויות להיות טובות בהרבה מחיסכון פנסיוני .
