מחזור הלוואת דיור הוא אופציה אטרקטיבית לפתרון מצוקה כלכלית בלוח ההוצאות וההכנסות המשפחתי. לא אחת, ייעוץ לכלכלת משפחה מתחיל עם בדיקת אפשרות למחזור משכנתא, בעיקר נוכח העובדה שתשלומי דיור הם מההוצאות הגדולות ביותר שרובצות לפתחו של התקציב המשפחתי. כעת, נשאלת השאלה, כמה עולה מחזור משכנתא? על כך ננסה לענות בקצרה במאמר שלפניכם.
מה זה בעצם מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא מסייע בהתמודדות עם פיגורים בתשלומים אשר עלולים לגרום לצרות כמו קנסות, חריגה ביתרת החשבון ועוד. זהו מהלך של נטילת משכנתא חדשה במקום המשכנתא הקיימת תוך כדי חתירה להפחתת התשלומים החודשיים לסכום ריאלי כתלות במאזן התקציבי.
מחזור משכנתא נשקל גם כאשר המשפחה מקבלת באופן חד פעמי סכום כסף גדול כתוצאה מהשתחררות קרן השתלמות, בונוס במקום העבודה, חיסכון שהבשיל, ירושה, מתנה וכדומה. במקרים כאלה יהיה כדאי להשתמש בסכום הבלתי צפוי לטובת פירעון מיידי של חלק מהלוואת המשכנתא. לעיתים, מחזור משכנתא רלבנטי לאור חישובי ריביות במסלולים חדשים ואטרקטיביים.
להכיר את המשפחה ואת שוק המשכנתאות
חרף היתרונות הרבים אשר גלומים במחזור משכנתא, ישנם היבטים שכדאי לבדוק מבעוד מועד. בראש ובראשונה, היות שמחזור משכנתא הוא נטילת הלוואת דיור ארוכת טווח, כדאי להתחיל עם קבלת ייעוץ מקצועי. דהיינו, ייעוץ מבחינת כלכלת משפחה לאפיון הצרכים של התא המשפחתי, וייעוץ משכנתאות אשר מתכתב עם התמורות העדכניות ביותר בשוק הדיור בישראל. רק כך יהיה ניתן להניח את הבסיס לחישוב עלות המחזור ויתרונותיו הכלכליים מבחינתכם.
עמלת פירעון מוקדם?
התשובה לשאלה כמה עולה מחזור משכנתא תלויה לא אחת בעמלת פירעון מוקדם. עמלת פירעון מוקדם היא מעין קנס שבנק למשכנתאות גובה במסגרת מחזור משכנתא. למרות שעם השנים עמלות הפירעון הולכות ומצטמצמות, ולמרות שלרוב הן מאפיינות בעיקר מסלולי משכנתא בריבית קבועה, אין להקל בהן ראש.
עמלת פירעון מוקדם עלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של המהלך ויש להכיר היטב את מסלול המשכנתא שבו אתם נמצאים. עליכם לברר האם הרווח אשר גלום במחזור המשכנתא (בהווה ובעתיד) משתלם נוכח קנס הפירעון המוקדם. באתר בנק ישראל תוכלו למצוא מחשבונים וכלים לביצוע החישוב.
אילו פרמטרים בהלוואה אתם צריכים להכיר?
בבואכם לשקול עלות מחזור משכנתא ישנם מספר פרמטרים שעליכם לבחון לגבי המסלול שבו אתם נמצאים כעת. פרמטרים אלה הם יתרת ההלוואה נכון לתאריך המדובר, היקף ההחזר החודשי, שיעורה של הריבית, סוג מסלול המשכנתא ותנאי ההצמדה למדד (או למטבע חוץ). חשוב לדעת גם מהם התאריכים הקרובים מבחינת התחנות לשינוי הריבית שכן אלה מועדים שבהם ניתן לצאת ממסלול משכנתא מבלי לשאת בקנסות. עלות מחזור משכנתא מושפעת מכל אחד ואחד מהפרמטרים הללו. למשל, הלוואה חדשה בריבית נמוכה או מעבר למסלול בריבית קבועה לאור השפל המסוים במשק יכולים להשפיע רבות על כדאיות המהלך.
גשו אל הבנק שעמו התקשרתם ובררו אודות מחזור משכנתא
עלות מחזור משכנתא משתנה מבנק לבנק ומהצעה להצעה, והמהלך גמיש גם מבחינת משא ומתן. על פי החוק, את המחזור אפשר לעשות בכל בנק והלווים אינם מחויבים להישאר עם התאגיד הבנקאי שהעניק להם את הלוואת הדיור לפני שנים. אולם, שימו לב, לרוב מומלץ לבחון את ההצעות הרלבנטיות שהבנק למשכנתאות מוכן להניח עבורכם על השולחן.
השלב הראשון לאחר שיש לכם את מלוא הנתונים ביד (לגבי התא המשפחתי והמשכנתא הקיימת) הוא לפנות לבנק למשכנתאות, לברר תנאים לפירעון מוקדם ולקבל הצעה למשכנתא חדשה. הקפידו להתאים את בקשתכם לתנאי המשפחה העכשוויים על בסיס התחקות מקצועית אחר ההוצאות וההכנסות שלכם. זכרו שאתם נוטלים משכנתא לתקופה ארוכה והשתדלו לצפות ככל הניתן את פני העתיד (למשל, ילד שעומד לעזוב את הבית ויש לתמוך בו בלימודים, משכורת שהצטמצמה או התרחבה וכדומה).
עם קבלת ההצעה מהבנק למשכנתאות שבו נטלתם את ההלוואה הנוכחית, ערכו סקר שוק מול שני בנקים נוספים לפחות. זכרו שהצעה התחלתית היא תמיד בסיס למשא ומתן. התמקחות אפקטיבית עשויה להיות משמעותית ולהוזיל פרמטרים כמו ריבית, עמלות וכיוצא בזה. היות שמשכנתא היא הלוואה בסכומי כסף גדולים, שברי אחוזים יכולים לבוא לידי ביטוי באלפי שקלים בכל שנה. מומחים אשר מייעצים למשפחות לגבי מחזור משכנתאות מעידים שכאשר הם מקבלים הצעה, עורכים סקר שוק, וחוזרים למציע הראשון עם תנאים טובים יותר, הבנק יבקש להשוות (לכל הפחות!).
בדקו את התנאים העדכניים ביותר לגבי משכנתאות מבחינת הרגולציה
בנק ישראל ומשרד האוצר משנים באופן תדיר את החוקים והתקנות לגבי משכנתאות. השינויים הללו הם ברי משקל גם לגבי לקוחות פרטיים אשר מבקשים לבצע מחזור משכנתא. אלו הנחיות אשר מתייחסות לאלמנטים כמו גובה ההון העצמי אשר דרוש לנטילת משכנתא, שיעור המימון מול ערך הנכס, ההיקף של מרכיב המשכנתא המשתנה וכדומה. דוגמה לכך ניתן לראות בהוראה שניתנה לגבי ביטוח משכנתא בפברואר 2015. על פי הוראה מפורשת של דורית סלינגר, המפקחת על הביטוח ושוק ההון באוצר, מחזור משכנתא איננו דורש התקשרות נוספת עם פוליסה לביטוח חיים והממחזר איננו מחויב בביטוח מחדש הכרוך בבדיקה או תשלומים נוספים. במילים פשוטות, כדאיות המחזור תלויה גם בנסיבות חיצוניות וכלליות אשר קשורות לשוק המשכנתאות, ענף הדיור והמשק הישראלי.
