ההוצאה החודשית על משכנתא היא בין ההוצאות השוטפות הגבוהות ביותר של כל משק בית בישראל. בסקר שנערך על ידי הלמ"ס ב-14 ערים גדולות במדינה, ואשר תוצאותיו התפרסמו בסוף שנת 2012, נמצא כי ההוצאה החודשית הממוצעת על משכנתא עומדת על כ-2,965 ₪ בחודש.
כלכלת משפחה נבונה, אשר מתחשבת בתקציב המשפחתי ומכירה גם בתמורות בשוק הדיור והמשכנתאות, יכולה להוזיל משמעותית את ההוצאה החודשית הנ"ל. בעיקר הדברים נאמרים לגבי מהלך חכם של מחזור משכנתא. ברשימה קצרה זו, ננסה לענות על השאלות המרכזיות לגבי מחזור משכנתא ונבין בקליפת אגוז במה מדובר.
רגע, מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא מהלך פיננסי אשר במסגרתו הלוואת דיור קיימת נפרעת במלואה תחת משכנתא חדשה שנלקחת מהבנק. הכדאיות הפיננסית מאחורי המחזור נובעת מכך שמשכנתאות נלקחות בהתאם למצב השוק ברמת המאקרו והמצב הפיננסי המשפחתי ברמת המיקרו.
מה זאת אומרת? ובכן, במישור האישי, סביר להניח כי המשכנתא שלקחתם לפני שנים, כאשר הייתם עוד בתחילת דרככם במקום העבודה וללא ילדים, איננה בהכרח מתאימה למצבכם הפיננסי הנוכחי (בין אם הוא השתפר מבחינת הכנסות ובין אם הפך למורכב מבחינת הוצאות). שנית, במישור הרחב, בעקבות שורה של רפורמות בענף המשכנתאות, ובין השאר תחרות הולכת וגוברת בין הגופים אשר מציעים הלוואות דיור בישראל, המסלולים הזמינים כיום מציגים תנאים אטרקטיביים במיוחד.
כמה אפשר לחסוך?
כמעט כל יועץ משכנתא אשר יסייע לכם במחזור הלוואת דיור יוכל להביא לחיסכון הן בהחזר החודשי והן בתנאי ההלוואה מבחינת ריביות והצמדה. בפועל, מחזור משכנתא הוא חלון הזדמנויות אשר יכול לבוא לידי ביטוי בחיסכון של מאות ואף אלפי שקלים בשנה. זאת, כל אימת שהמהלך מבוצע כהלכה ולאחר סקר שוק מעמיק. כמו כן, אל תוותרו כמובן על התייעצות עם גורמים מקצועיים אובייקטיבים אשר מכירים את ענף המשכנתאות על בוריו.
ואולי המשכנתא שלי טובה? איך ניתן להעריך כדאיות מחזור משכנתא?
בדיקת כדאיות מחזור משכנתא היא בדיקה אשר מבקשת להשוות מצד אחד את עלויות הריבית וההצמדה הרלבנטיות במשכנתא הקיימת, ומצד שני בוחנת את העלויות הללו אם ההלוואה תמוחזר. על כן, הבדיקה חייבת להתבצע תוך כדי ירידה לפרטים הקטנים ביותר. כידוע, משכנתא היא הלוואה לתקופה ארוכה אשר ניטלת בסכומים גדולים במיוחד. לכן, גם שיעורים קטנים לכאורה, ואפילו שברי אחוזים, הינם ברי משקל.
העקרונות המרכזיים אשר עומדים מאחורי כדאיות מחזור משכנתא הם כדלקמן. בשלב ראשון, יש לבדוק האם הריבית במועד נטילת ההלוואה עלתה או ירדה ביחס לשיעורה הנוכחי במועד המחזור המתוכנן. שימו לב, חשוב להכיר בכך שמכיוון שמחזור משכנתא כרוך גם בתשלומי עמלות היוון, הריבית לבדה איננה פרמטר בודד.
בשלב שני, התא המשפחתי צריך לאפיין את הוצאותיו והכנסותיו. דהיינו, את יכולת ההחזר החודשי שלו נוכח התנהלותו הכספית השוטפת. למשל, אם אתם מסוגלים כעת להחזיר תשלום חודשי גבוה יותר מבעבר (בעקבות ירידה בהוצאות או עלייה בהכנסות), כדאי לשקול מחזור משכנתא לתנאים מיטביים. לא אחת, תוספת של כמה מאות שקלים להחזר החודשי תוכל להביא לקיצור תקופת ההלוואה במידה ניכרת ובכך לחסוך בטווח הארוך אלפי שקלים. מנגד, אם אתם מבחינים בכך שאינכם מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים, מומלץ לשקול מחזור משכנתא עם החזר אשר מתאים ליכולות הפיננסיות שלכם.
איך מתחילים?
הצעד הראשון לקראת מחזור משכנתא מתחיל עם היכרות מעמיקה של המשכנתא הקיימת. ניתן לעשות זאת על ידי קבלת דו"ח סילוק יתרות מהבנק אשר מהווה מעין תעודת זהות להלוואת הדיור שלכם. בדו"ח זה, הבנק מפרט עבורכם את מלוא האינפורמציה הרלבנטית לגבי המשכנתא לרבות האם הלוואה צמודה, מהי הריבית נוכחית, מהי יתרת הקרן לתשלום, מהי יתרת ההצמדה, לפי איזה לוח סילוקין המשכנתא נפרעת וכמה זמן עוד נותר לכם לשלם.
כעת, אתם יכולים להזין את הנתונים במחשבון משכנתא ולהתחיל להשוות בין מסלולים שונים המוצעים לכם על ידי הבנקים.
לא מדובר בבדיקה פשוטה כלל וכלל. משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח אשר מורכבת ממספר רב של פרמטרים ומושפעת באופן ספציפי וברור מאופי התא המשפחתי. חשוב לבצע את הבדיקה והמהלכים השונים ביחד עם יועץ משכנתאות או יועץ לכלכלת משפחה אשר מסוגלים לבור את מוץ מן התבן. ייעוץ משכנתאות כולל למשל ניתוח תמהיל סיכונים אשר בודק את ההחזר החודשי במידה שהריבית במשק או מדד המחירים לצרכן יעלו, או שהריבית במסלול משתנה תבצע "קפיצה" בנקודת השינוי.
מדוע הבנקים בדרך כלל אינם מציעים ללקוחותיהם מחזור משכנתא?
התשובה לשאלה הזו טמונה ביתרונות הרבים אשר גלומים מבחינת הלקוח במהלך של מחזור משכנתא. היות שהבנקים בתור נותני ההלוואה הם המרוויחים העיקריים מתשלומי הריבית, במרבית המקרים אין לבנק כל אינטרס שהלקוח ימחזר את המשכנתא. מלוא האחריות לגבי הסוגיה הנ"ל רובצת לפתחו של הלקוח. כלומר, אתם.
האם מחזור משכנתא כרוך בעלויות נוספות?
מחזור משכנתא כולל לא אחת גם עלויות נוספות מעבר לנטילת הלוואה עצמה. למשל, עלות פתיחת תיק, עלות שמאי מקרקעין, עלות עורך דין, תשלום אגרות טאבו ועוד. במסגרת ההחלטה על מחזור משכנתא יש לשים לב גם להוצאות הללו אשר מהוות חלק בלתי נפרד מהחישוב הסופי.
