חישוב מחיר הנכס וההוצאות הנלוות
בשלב ראשון אנחנו צריכים שתהיה לנו הערכה של הסכום לו אנחנו נזדקק מבנק למשכנתאות. חשוב להבין כי פרט למחיר הנכס, יהיו הוצאות נוספות המהוות אחוזים בודדים מהנכס, אך שווים יעמוד על גובה של אלפי שקלים. למשל הוצאות על עורך דין שילווה אתכם בתהליך, מתווך (במידה והשתמשתם בשירותיו) מס רכישה שיש לשלם למדינה ועוד. הרכיבו תמונת מחיר כוללת כדי לקבל הערכה כמה יעלה לכם הנכס שבחרתם.
גיוס הון עצמי
בנק ישראל הקשיח בשנים האחרונות את תנאי זכאות המשכנתא ע"י הגדלת ההון העצמי שצריך לגייס. נכון להיום (אוקטובר 2013) ההון העצמי צריך להיות בגובה 40% מערך הנכס. מדוע בנק ישראל עושה זאת? כדי לנסות לצנן את שוק הדיור שמחירו עולה בעקביות מידי שנה, מתוך מטרה שמחירי הדירות ירדו או לפחות לא יעלו. איך אתם מגייסים את ההון העצמי? בדקו היטב וקחו בחשבון את כל הנכסים הפיננסיים שלכם, כולל קרנות השתלמות וחסכונות בבנק.
בדיקת זכאות לתנאים מיוחדים
רבים לא מודעים לכך שהם זכאים לתנאים מיוחדים, לכן בדקו קודם כל את זכאותכם. מי יכול לקבל תנאים כאלה? זוגות צעירים, זוגות אשר מעוניינים לגור בפריפריה, עולים חדשים, משפחות חד הוריות משפחות ותיקות ועוד. בדקו את התנאים באתר של משרד השיכון.
תכנון ההחזר החודשי ובחירת תמהיל המשכנתא
בשלב זה, תכנון פיננסי הוא עניין קריטי כי ההחלטות שתקבלו כאן הם אלו שישפיעו על המצב הפיננסי שלכם בעתיד. לא מומלץ לקחת משכנתא במידה וגובה ההחזרים עולה על שליש מההכנסות שלכם, אחרת יהיה לכם קשה מאוד לעמוד בהחזרים. הנתונים שיש להתחשב בהם הם ההון העצמי, סכום ההחזר, הריבית וכמובן תקופת ההחזר. מומחה ייעוץ פיננסי יעזור לכם לאזן בין כולם ולהחליט על התמהיל הנכון. בתהליך הייעוץ תוכלו לדעת מה השילוב הנכון עבורכם בין המסלולים השונים של המשכנתא: הלוואה עם ריבית קבועה וצמודה למדד, ריבית משתנה וצמודה למדד או הלוואה על בסיס פריים שאינה צמודה למדד, ריבית קבועה לא צמודה, מסלול צמוד מט"ח ועוד.
ככל שתצליחו לגייס יותר הון עצמי, ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר. שימו לב שכיום התקופה המקסימלית ללקיחת משכנתא היא 30 שנה. ברוב המקרים עדיף לא ללכת על מקסימום התקופה האפשרי, כיוון שאז עלויות המימון הן גבוהות ביותר לאורך כל חיי המשכנתא. כדאי לעשות תחשיב לפי 20-25 שנה. אם אתם יודעים על צפי לקבלת כספים במהלך התקופה, כדאי להביא את זה בחשבון בעת בחירת התמהיל של המשכנתא, כך שלא תשלמו קנס על פרעון מוקדם.
גובה הריבית
כל בנק מציע ריביות שונות, לכן כדאי לקבל הצעה ממספר בנקים לפני שמקבלים החלטה היכן לוקחים את המשכנתא. ניתן גם לנהל מו"מ מול הבנק, זה מקובל ואף מומלץ. אל תשכחו שאת התהליך הזה לא עושים כל יום. כדאי לעזות אותו בצורה יסודית ושקולה. יועץ פיננסי יעזור לכם לבחור את ההצעה המתאימה לכם.
מרגישים מבולבלים? לא יודעים איזה סוג משכנתא הכי מתאימה לכם? אתם מוזמנים ליצור איתי קשר. אשמח ללוות אתכם לאורך כל הדרך.
