שר האוצר, משה כחלון, השואף להיאבק ביוקר המחייה בישראל וביוקר הדיור בפרט, העלה לאחרונה הצעה מדוברת ושנויה במחלוקת לגבי מס על דירה שלישית. כלומר, הטלת מס חדש על אזרחים שיש בבעלותם שלוש דירות מגורים ומעלה. ברמה העקרונית, ההצעה של כחלון מדברת על מס של כ-1% מערך דירת המגורים השלישית (עד תקרה מקסימלית של 1,500 שקלים בחודש ו-18,000 שקלים בשנה).
מבחינה ביצועית וועדת השרים לתיקוני חקיקה אישרה את ההצעה בספטמבר האחרון (2016) וכעת היא ממתינה לאישור במליאה בנובמבר. האם ההצעה תועיל לשוק הדיור וליוקר המחייה בישראל? האם היא דווקא תפגע ותהיה כחרב פיפיות? המתנגדים והתומכים חלוקים בדעותיהם.
בעד מיסוי דירה שלישית
ההערכות ברשות המיסים ומשרד האוצר מדברות על כ-50,000 משקי בית בישראל שרלבנטיים להצעה ומחזיקים בבעלותם שלוש דירות מגורים ויותר. במשרד האוצר סבורים כי ההכנסה לקופת המדינה מהטלת מיסוי כאמור תגיע לכדי כ-800 מיליון שקלים בשנה וכן לצינון הביקוש לדירות השקעה. באתרים כלכליים מסוימים ההצעה של כחלון הוגדרה ממש כתוכנית דגל שבאמצעותה משרד האוצר מבקש לספק מענה מיידי לבעיית הדיור.
בלשכת האוצר מדגישים כי הצעת החוק איננה מיועדת להטלת מס נוסף על הציבור אלא "לשחרר" כ-200,000 דירות להשקעה המוחזקות כאמור על ידי כ-50,000 משקי בית בלבד. הקטנת היקף הדירות להשקעה יוביל להבנת בכירי האוצר להגדלת ההיצע בשוק וכפועל יוצא מכך לירידת מחירים רוחבית. כמו כן, באוצר סבורים כי אין מדובר בחסימת דרכם של אזרחים בישראל להשקעה אלא בניתוב משקיעים לאפיקים חלופיים (כמו שוק ההון). נטען כי ההצעה אולי תשפיע על כ-50,000 משקי בית אך מדובר על משקי בית אמידים שלפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הכנסותיהם גבוהות פי 3 מההכנסה הישראלית הממוצע. כלומר, יש להסתכל על הנושא בפריזמה רחבה המביטה על כלל הציבור הישראלי.
נגד מיסוי דירה שלישית
המתנגדים להצעת החוק טוענים כמובן שמדובר במיסוי מיותר וניסיון למצוא את הפתרון למצוקת הדיור "מתחת לפנס". ראשית, המתנגדים טוענים כי בכלכלה שבה הריבית היא אפסית, דירה להשקעה היא אפיק בטוח שמאפשר למשפחות ישראליות רבות לחסוך עבור ילדיהם.
כמו כן, כידוע, רווח על השקעה בדירה לא נובע רק מדמי השכירות אלא גם מאלמנט ההשבחה. השבחה שעומדת בישראל על ממוצע של 7%-8% בעשור האחרון. יתרה מזו, רבים טוענים כי אופן המיסוי הוא שגוי ויוצר "חורים" לא קטנים. לדוגמה, אדם אשר יש ברשותו 6 דירות בפריפריה בשווי כולל של כ-10 מיליון שקלים ישלם יותר מס מאדם שברשותו שלוש דירות במרכז בשווי זהה.
בנוסף, בעלי דירה שלישית יוכלו להעביר את הנכס על שם ילדיהם או על שם קרובי משפחה ובכך להתחמק די בקלות מתשלום המס. קרי, די בתכנון מס נכון בכדי לעקר מן השורש את השיניים של הצעת החוק. לא זו אף זו, מתנגדים להצעת החוק טוענים שהטלת מיסוי על דירה שלישית ומעלה מתייחסת להכנסה זו כמעין "עסק", אך לא מאפשרת לנכות הוצאות דוגמת תיקונים, שיפוצים, משכנתה, ביטוח והוצאות מימון נוספות. טענה נוספת שנשמעת היא אפליה בין משקיעי נדל"ן. בעוד שבעלי דירות למגורים יהיו חייבים במס, בעלי נכסים מסחריים ומשרדיים אינם כלולים בהצעת החוק והמס איננו מוטל עליהם. עניין שיכול להוליד עלייה בביקוש לנדל"ן מסחרי להשקעה וכפועל יוצא מכך לעליית מחירים בענף זה.
מעל לכל הטענות הללו נשמעת טענה מרכזית ועיקרית. בעלי הדירות אשר ייאלצו להתמודד עם מיסוי נוסף בגין דירה שלישית ומעלה פשוט "יגלגלו" את המיסוי על הדיירים ובכך תיפגע האוכלוסייה החלשה ביותר – אוכלוסיית השוכרים.
