ההוצאות הנלוות לרכישת דירה

הציבור בישראל מבצע מדי שנה למעלה מ-100 אלף עסקאות לרכישת דירה. כ-33% מהן הן דירות חדשות מקבלן והיתר דירות יד שנייה.
למרות שהנתח העיקרי מהתקציב טמון במחיר בדירה, כל עסקה מסוג זה מקפלת בחובה מניפה רחבה של הוצאות נוספות. הן הוצאות הקשורות לתהליך הרכישה עצמו (עורכי דין, שמאים, מהנדסים, יועצים, מעצבים, אדריכלים, קבלני שיפוצים וכדומה), הן היבטי מיסוי המלווים כל עסקה במקרקעין והן הוצאות ארוכות טווח (כמו משכנתה).
ללא היכרות אמיתית עם ההוצאות הנלוות לרכישת דירה, התכנון הפיננסי עלול להיות בעוכרי הרוכשים. דברי הימים של רוכשי הדירות בישראל מלאים לעייפה בקונים "תמימים" שעלויות אלה הפתיעו אותם עד כדי שהתגלו כ"בור ללא תחתית". ממש כך.
ההבנה לגבי המחיר הסופי צריכה להשפיע על הלוואת הדיור שנלקחת (משכנתה), על התקציב שנקבע לדירה החדשה ועל החלטות שונות באורח חיי המשפחה. רוכשים דירה? מחפשים את הדירה הנכונה עבורכם? לפניכם קריאת חובה.

מיסוי מקרקעין

כל עסקה לרכישת דירה היא עסקה במקרקעין. המשמעות של הדברים היא שהעסקה תהיה מחויבת במיסוי למדינה. המס המרכזי מבחינת הקונים הוא מס רכישה אשר מוטל בגין רכישת הדירה וביחס לערך הנכס.
מס הרכישה יכול להיות נמוך עד מאופס. למשל, אם אתם רוכשים דירה ראשונה או מתכוונים למכור את דירתכם הנוכחית (ובעגה מקצועית "דירת מגורים יחידה"), תיהנו מהנחה משמעותית. אך גם פטור מוחלט ממס רכישה מוגבל בתקרת מקסימום (עד שווי דירה של כ-1.6 מיליון שקלים).
לדוגמה, במידה שאתם מתכננים לקנות דירה בעלות של 2 מיליון שקלים, ומדובר בדירת המגורים היחידה שלכם, ייתכן ומס הרכישה לבדו יהווה הוצאה נלווית של כ-10,000 שקלים וצפונה. הוא יכול לעמוד על כ-8%-10% אם יש בכוונתכם להשקיע בנדל"ן. בין אם אתם מנתבים את הדירה הנוכחית להשקעה ובין אם הדירה החדשה היא זו שתועמד לצורכי שכירות.
היבטי מיסוי נוספים נוגעים למצבים שבהם אתם רוכשים דירה ובמקביל מוכרים את דירתכם הנוכחית. ייתכן ותידרשו לשלם מס שבח או היטל השבחה בגין עסקת המכירה.
שיקולי מיסוי הם קריטיים בעסקאות לרכישת דירה. מכיוון שמערכת המס בישראל מורכבת ומסועפת, ומכיוון שהיא כוללת שורה ארוכה של פטורים והנחות, חשוב להיוועץ עם אנשי מקצוע. לרוב כדאי לבצע תכנון מס מקדים בכדי לקבל החלטה אסטרטגית נכונה. יציאה לעסקה ללא תכנון מס עלולה להגיע לכדי הוצאה נלווית גדולה ואפילו מיותרת.

משכנתה

מעטים הישראלים שמסוגלים לרכוש את הדירה החדשה "במזומן". כלומר, לשים את מלוא הכסף על השולחן ולקנות את הנכס ללא סיוע מהבנק. יתרה מזו, מומחים ממליצים לעתים על נטילת משכנתה גם כאשר יש לכם את הסכום הדרוש, וזאת משום שיש ללקיחת משכנתה יתרונות על פני ייתור חסכונותיכם. כך או כך, הבנק לא מעניק משכנתה בלי ריבית אלא עם ריבית משמעותית. ריבית המסתכמת בסופו של דבר במאות אלפי שקלים.
כשאתם מחליטים על נטילת הלוואה לטובת רכישת דירה חדשה, כוונו הסכום לפי עלות הנכס בפועל – כולל ההוצאות הנלוות לרבות משכנתה.
לדוגמה, אם אתם מתכננים לקנות דירה בעלות של כ-2 מיליון שקלים, סביר להניח שעליכם לקחת הלוואת משכנתה לפי עלות של 2.2-2.3 מיליון שקלים (לפחות!). אם תיטלו משכנתה על חישוב חסר של 2 מיליון שקלים בלבד, ללא התייחסות להוצאות נלוות ו/או ריבית עתידית, ייתכן ותאלצו לצד המשכנתה לקחת הלוואות נוספות.
רוצים להיות בטוחים שאתם מקבלים החלטה נכונה? הוסיפו לחישוב ההוצאות הנלוות גם ייעוץ משכנתה שעלותו יכולה להגיע לכ-7,000-10,000 שקלים ויותר. רוצים לדעת עוד? קראו כאן איך לוקחים משכנתה עם תכנון פיננסי נכון.

עורך דין

החוק בישראל לא מחייב רוכשי דירות לקבל ייעוץ מעורך דין. לכאורה, אתם יכולים להסתמך על עצמכם בקריאת חוזה המכר ובחתימה עליו. בפועל, זוהי איננה אופציה מומלצת (בלשון המעטה).
עורך דין מטעמכם ייבחן את הסכם המכר ויעמוד על האתגרים הצפים ממנו. בין אם מדובר על הסכם מכר לרכישת דירה יד שנייה שבו תפקידו הוא קריטי, ובין אם על הסכם מכר לרכישת דירה חדשה מקבלן.
לגבי רכישת דירה מקבלן, דעו כי התשלום בעבור שירותים משפטיים הקבוע בהסכם המכר (עורך הדין של הקבלן), אשר עומד בערך על כ-1.5% פלוס מע"מ משווי הדירה, לא מכסה אתכם כלל. עורך הדין של הקבלן לא מייצג את הרוכשים. התשלום המועבר בגין שירותיו נוגע להיבטים פורמאליים כמו רישום וכדומה.
כמה זה עולה? על פי רוב, בעסקאות שאינן מורכבות יתר על המידה, שכר טרחתו של עורך הדין יעמוד על 0.5%-0.75% מעלות הנכס (פלוס מע"מ בשיעור של 17%). דהיינו, אם אתם קונים דירה בעלות של 2 מיליון שקלים, התשלום לעורך הדין שייצג אתכם בעסקה יעמוד על 11,700-15,000 שקלים. ככל שהייצוג המשפטי הוא מורכב יותר, שכר טרחתו של עורך הדין יצמח בהתאם.

תיווך

דירות יד שנייה רבות, בעיקר בשכונות מבוקשות, מגיעות אליכם דרך תיווך. ככל שקיים מתווך בעסקה, שכר טרחתו יכול להגיע עד 2%-3% מערך הנכס. ואכן, לא מדובר בסכום קטן.
לדוגמה, בעסקה לרכישת דירה בעלות של 2 מיליון שקלים שנעשתה דרך תיווך, דמי התיווך מטפסים בקלות לכדי כ-60,000 שקלים. כמובן ששכר המתווך פתוח למו"מ ולעתים אף לחלוקה בין המוכר לקונה, אבל חשוב לקחת אותו בחשבון. לפעמים המוכר מתחשב בקונה כאשר הוא נעזר במתווך ומוריד מעט מהסכום אותו הוא דורש בעבור הדירה.

מס רכישה

מס רכישה יכול להיות אפסי ויכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, תלוי בשווי הנכס הנרכש. את מס הרכישה יחשב עבורכם עורך הדין שלכם, אך חשוב לפני כניסה לעסקה לדעת מהו.
תוכלו להיעזר בסימולטור הבא באתר רשות המיסים: סימולטור מס רכישה מיסוי מקרקעין
זכרו כי מס הרכישה על דירה שניה הוא 8%! זהו פרמטר חשוב שחייבים לקחת בחשבון כאשר קונים דירה להשקעה.

שיפוצים

בין אם אתם רוכשים דירה יד שנייה ובין אם מצאתם דירה חדשה מקבלן, סביר שתידרשו לשיפוצים כאלה ואחרים. בעוד שבדירות חדשות המספרים נמוכים בהרבה, בדירות יד שנייה הנתונים מאמירים. שיפוץ מהיסוד יכול להגיע לכדי מאות אלפי שקלים והדברים ברורים. על מנת להבין את היקף המספרים הרלבנטי לעסקה כדאי עוד בשלבים הראשונים להיוועץ עם משפצים, קבלנים ואדריכלים.
מצב הדירה הוא נגזרת של היקף השיפוץ ומשתקף במחיר, אך מיותר לציין שלכל משפחה יש את הסטנדרט שלה. אל תתפלאו שגם שיפוץ דירת שלושה חדרים מתגלה כנטל כלכלי של כ-150,000 שקלים ויותר. בפרט אם הוא כולל החלפת מטבחים, החלפת כלים סניטריים, החלפת ארונות קיר, סגירת מרפסות, התקנת מזגנים ועוד.
אמנם לא ניתן לקבוע מחירון אחיד לשיפוץ דירה יד שנייה אך בהחלט אפשר להעריך כי אלו סכומים שיכולים לטפס עד כדי 1,000-2,000 שקלים למ"ר (וצפונה). מצאתם דירה יד שנייה שאהבתם, אשר משתרעת על 110 מ"ר אך זקוקה לשיפוץ רציני של כ-1,500 שקלים למ"ר, תתכוננו להוציא עוד כ-165,000 שקלים + מע"מ למחיר שסגרתם מול בעל הנכס.
רכשתם דירה מקבלן? המפרט שאתם מקבלים הוא בסיס לשינויים. בפרט כאשר מדובר על דירה למגורים (ולא דירה להשקעה), סביר שתהיו מעוניינים לבצע שינויים מסוימים. השינויים הללו יכולים להיות מינוריים אך גם משמעותיים ולטפס לעלויות גבוהות. עד כדי 100,000 שקלים ויותר בגין ביטול חדרים והחלפת מטבחים. יש להבחין גם בין שינויים המבוצעים כאשר הקבלן כבר בנה את הדירה, לבין מצבים שבהם השינויים מתבקשים בטרם הדירה נבנתה בפועל.

ריהוט ומוצרי חשמל

גופי תאורה, מכשירי חשמל, ריהוט לסלון, ריהוט לחדרים, ריהוט גן והרשימה נמשכת. מעבר דירה כולל במקרים רבים רכישה מאסיבית של ציוד ומיטלטלין. אם לצד רכישת הדירה אתם מתכננים גם "שדרוג" באיכות החיים של הציוד שיש לכם, הסכומים בגין הריהוט ומוצרי החשמל מאמירים. לעתים עד כדי 50,000 שקלים ויותר. במיוחד אם אתם עוברים לדירה עם יותר חדרים לריהוט מהדירה הנוכחית.
עלויות המעבר – מהובלה ועד שכירות זמנית
המעבר עצמו מדירה לדירה כרוך מן הסתם בהוצאות שונות. בראש ובראשונה, הוצאה בעבור הובלה של הציוד מהבית הנוכחי לבית החדש. עלות הובלה יכולה להגיע בקלות לכמה אלפי שקלים כתלות בהיקף הציוד, מרחק ההובלה, סוג הפריטים (למשל, האם יש פירוק והרכבה של ארונות), תנאי השטח (האם יש צורך במנוף) וכדומה.
לעתים, שירותי הובלה כוללים גם שירותים נוספים כמו אריזה ואחסון. אריזה בעבור הכנת הבית להובלה ואחסון אם יש פער בין מועד העזיבה למועד הכניסה המחודש. שירותים אלה נקבעים בהתאם לתנאים ועלותם מגיעה אף היא לכמה אלפי שקלים.
לצד ההובלה, ייתכן והמשפחה תאלץ לשהות בשכירות זמנית עד למועד הכניסה לבית החדש. יש שמדובר בשכירות בעלות לא קטנה ולמשך חודשים לא מעטים. הן בשל עיכוב מסירה בדירה חדשה מקבלן והן בשל פערי זמנים מובנים בין פינוי הדירה החדשה לכניסה בעסקה לרכישת דירה יד שנייה. תהיה הסיבה אשר תהיה, שכירות זמנית איננה בהכרח צפויה מראש.

אגרות ותשלומים

מהלך של רכישת דירה כולל תשלום שורה ארוכה של אגרות ותשלומים. החל מתשלומים המועברים למדינה ולרשויות וכלה בתשלומים לבנק המלווה. אמנם כל תשלום מסוג זה הוא איננו בהכרח גבוה (ויכול לעמוד על כ-100 שקלים בלבד), אך ביחד מצטבר כאן סכום משמעותי.
לצורך העניין, רק החיבור לתשתיות (מים, חשמל וגז) בדירה חדשה מקבלן עולה כ-4,500 שקלים ובדירה יד שנייה לכמחצית מהסכום. בין התשלומים תמצאו אגרות רישום הערת אזהרה בטאבו, אגרות הוצאת נסח טאבו, תשלום לשמאי מהבנק בעת נטילת הלוואת משכנתה, פתיחת תיק משכנתה ועוד.
לסיכום,
מחפשים דירה ומצאתם נכס שמתאים לכם? ראיתם בית פרטי נהדר שיושב עליכם בול? המחירים הראשוניים שמוצעים לכם הם תחנה ראשונה ברכבת ההוצאות. כאשר אתם ניגשים לבנק לבקש משכנתה, קחו בחשבון את כל ההוצאות הנלוות. התייעצו עם אנשי מקצוע, תכננו את היום שאחרי ואל תגידו "יהיה בסדר". סוף רכישה במחשבה תחילה ושיהיה בהצלחה.